“地产教父”朱孟依退位,合生创展迎来财权交接时刻

孙梦凡2020-01-15 07:36:04来源:第一财经

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??严冬的广州仍然暖阳如春,这座位于珠江三角洲的“千年商都”,曾在改革开放浪潮中蕴育出大批企业,也曾见证无数财富交接与幻灭的故事。

??2020年,世纪新十年开端,发家于广州的合生创展集团(00754.HK)迎来变革时刻。1月13日,该集团公告称,从2020年1月10日起,朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务,朱孟依的女儿朱桔榕获委任为董事会主席。

??合生创展,是朱孟依家族产业的一个重要板块,其余还有珠江投资、电力基建投资管理、医疗健康及金融等多重业务,外界习惯将其产业并称为合生珠江系。

??如今,创始人朱孟依退居幕后,成为合生珠江系新老交接的标志性事件。此后,合生创展由老三朱桔榕接手,珠江系由老二朱伟航掌管,投管板块由老大朱一航负责。朱孟依将开启他的第二人生,将重点精力投入到金融和科技产业孵化上。

??现年61岁的朱孟依,曾带领合生创展强势崛起,成为内地首家销售额破百亿的房企。高光难续,曾经的“地产界航空母舰”持续萎靡多年。当同行纷纷破千亿时,合生创展去年销售额刚过两百亿。朱孟依与房地产黄金十年,失之交臂。

??当财权交接时刻来临,年仅31岁的朱桔榕,又将如何驾驭这艘蛰伏已久的“巨舰”,将是市场关注的重点。

??据熟悉该集团人士透露,该家族二代没有其他二代的浮躁和张扬,比较内敛、低调、谦虚、并善于学习。但沧海桑田,当下房企已不能坐享时代红利。朱氏家族的地产故事,将继续面临挑战与抉择。

??失落的“地产航母”

??身形瘦削、眉眼精明,朱孟依带有南方人特有的特质。当改革开放大门打开,这位不事声张的潮汕人,一头扎进时代机遇,开始在地产界展露野心。

??1988年,29岁的朱孟依在广东省丰顺县淘到第一桶金。积累到最初资本后,朱孟依转至香港寻求商机。1992年,他和张荣芳、陆维玑夫妇于香港成立合生创展,并于次年创办珠江投资,作为内地开发实体平台。

??借招商引资红利,朱孟依迅速进军内地市场。在广州这片富饶之地,低价拿下天河区大量土地,并开发华景新城、暨南花园、华南新城等多个项目。随着广州城市发展规划落地,合生创展的资产呈数倍级增长,并于1998年在香港上市。

??六年一个跨越。从成立到上市,合生创展用时六年;再六载,合生创展迎来自己的高光时刻。通过上述两家公司“珠联璧合”,2004年,合生创展成为内地首家销售破百亿的房企,跻身“华南五虎”行列,被王石称为地产行业的“航空母舰”。

??不仅如此,朱孟依家族的商业版图大肆拓展。通过“珠江系”商贸、地产、金融三大核心板块,朱氏家族触及基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等多个领域。

??但宛如一个抛物线,快速上升期过后,合生创展开始“自由落体”。2013~2018年,该集团合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元,持续在百亿规模上下徘徊。

??2014年,合生创展53亿的销售额,让其跌出百强房企行列。当地产行业的财富以指数级暴涨,曾经的“华南五虎”纷纷跨过千亿,朱氏集团却缩成浩瀚星海一角,并未吸纳更多时代红利。

??合生创展如今局面,与其港资房企做派关系密切。实际操作中,合生创展低价收购规模优质土地,但开发进度极为缓慢,靠土地升值与销售溢价盈利。“慢周转模式并不强调规模增长速度,更注重高利润与现金流绝对安全。”该集团管理层曾公开表示。

??慢周转、重利润,让合生创展毛利率常年处于高位。2019年上半年,这一数据达52.23%。但开发周期过长,让合生创展在规模上失速,存货与去化情况也不见改善。直到2019年上半年,“存货/平均预收账款”这一指标仍高达5.65,处于行业高位。

??二代急速“上位”

??业绩徘徊不前,合生创展高层也持续动荡。金融危机后数几年,该集团谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等总裁级高管相继出走。曾助力集团北上扩展、顶住危机的众多职业经理人,并未在此谋得更高台阶。

??高管频繁更迭背后,朱孟依之女朱桔榕的“上位”之路却极为迅速。早在2009年,仍就读大学的朱桔榕进入家族管理体系,担任总裁助理,分管公司财务、人力行政管理等工作。此后,其职业道路一路飞跃,相继于2012年、2013年担任集团常务副总裁、副主席之职。

??朱孟依对爱女的寄托可见一斑。但合生创展“家族式”的管理,并未给职业经理人更大发展空间。实控人拥有绝对话语权,可助力企业果断决策,但也可能因误判坠入迷途。

??2001年,合生创展拿下北京多个地块,并进军天津,拿下宝坻区2.5万亩土地,打造“京津新城”项目,累计投入资金200亿。没想到,这个巨无霸项目成为合生创展首个“滑铁卢”,开发缓慢、占用资金。

??朱桔榕入局后,曾试图启动一系列调整,但仅限于公司管理体制,并未在业务上有所突破。2015年,合生创展三级管理体制被改为两级,朱桔榕力图通过更加扁平化的 “总部事业部直管项目”体制,提高集团管理效率。

??不仅是朱桔榕,朱氏二代均已进入家族商业帝国。长子朱一航很早便接管珠江商贸,次子朱伟航2008年加盟珠江投资,历任融资管理中心总监、华北地区公司副总经理和常务副总经理、珠江投资总裁助理等职位,并透过广东韩建持有该公司83%股权。

??2016年,珠江人寿官网还曾宣布,朱伟航拟任董事长,不过在监管部门介入下,该职另归他人。珠江人寿成立于2012年,前三大股东分别为广州珠江投资控股集团有限公司、广东珠光集团有限公司、衡阳合创房地产开发有限公司,均与“珠江系”有千丝万缕的关系。

??即使朱氏商业帝国还未重回高光时刻,但接棒者的风格正慢慢显露。据业内人士透露,朱氏家族二代们并不浮躁和张扬,比较内敛、低调、谦虚、并善于学习,情商很高。地产一代大佬远去,走至舞台中央的二代将背负更多责任。

??新格局开启

??眼见同行加速前进,朱氏家族坐不住了。进入2019年,合生创展在公开市场拿地逐步活跃。当年7~10月,集团耗资约74亿元获取多幅地块,项目位置涉及广东江门、广州增城、北京丰台、苏州昆山等多城。

??与此同时,合生创展加大旧改布局,拿下广州鹭江村、康乐村旧村改造等项目。还通过收并购拓展土储,以5100万元购入桂林凤凰文投置业有限公司51%股权。不仅如此,合生创展首次于境外投资,以1.14亿美元收购美国纽约曼哈顿一地皮。

??合生创展想重回赛道的意图显而易见。该集团管理层公开表示,近年来,合生创展加快开发力度,并从2017年开始逐步加大项目供货和开发节奏。而朱孟依给集团定下目标:2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率。

??最新业绩报告显示,2019年,合生创展合约销售金额约212.58亿元,较2018年同期上升42.0%;合约销售面积约165.24万平方米,平均售价为每平方米12865元,较2018年同期同比上升11.4%。

??短期目标还未实现,但已是该集团业绩大步提升的时刻。据悉,未来珠江合生系将重点盘活资源,增强流动性,夯实企业根基,不片面追求规模,着重有质量的增长。

??数据显示,2014~2018年,合生创展土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米。截至2019年上半年,这一数据为2494万平方米。

??该集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞公开表示,公司现有土地储备,足够支撑发展到较大规模。“之前并未将土地价值释放出来,我们现在才把这些土地储备供应出来,加快一定的周转速度。”

??不过,规模提速后,合生创展杠杆率也有所放大。截至2019年上半年,集团有息负债约897.03亿港元,较年初增加62.85%。如今,年轻的朱桔榕全盘接手之后,能否按集团规划,加速开发周期、并保证现金流安全运转,仍有待观察。

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