数字化来了,地产商谁在裸泳?

蔡鸿岩2020-01-15 11:11:41来源:中国房地产报

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??2019年经济整体下行,房地产行业更是进入寒冬。与此同时,“区块链”“央行数字货币”“数字中国”等名词却成为2019年经济生活中的热词。

??就房地产行业说,由于数字化智慧化的应用场景大多数产于物业空间之内,社区、园区、商业购物中心等都是数据产生和应用场域,因而实施智慧化已是地产商们不得不面对的关乎生死和发展的现实,数字科技进行产业升级转型已然是房地产行业的大势所趋。

??经济动能从土地财政 转向数字财政

??过去二十年,房地产对经济拉动功不可没。但是在经济动能转化的当下,房企从开发向运营转型,则应当主动拥抱数字经济的到来,靠科技数字化手段从钢筋、砖头、水泥中挖掘第二个金矿。唯此,房企的市值才有可能持续并获提升,不动产证券化也才可能实现。

??房地产从业者须认识到,国家放弃土地财政拉动经济增长旧有模式的同时,引导新经济的智慧科技产业其实已经近在咫尺。

??“进入数字时代所有的企业都要重做一遍”。这句话其实并不夸张,因为数字化赋予的产品概念,以及经营生态都与前大不相同,所有生产要素都要重组,重新配置。企业不主动迎合数字化大潮,则必然被数字化社会所淘汰。

??房企内核与数字资产

??随着数字时代到来和整个行业从开发向运营转型,房企核心生产资料从过去的土地、金融,转为了以科技为核心的各种赋能产品。过往的数据统计让位于大数据应用。

??房产物业空间是海量数据产生和留存场域,是数字化的场景应用。强弱电系统、设备设施管控、环境监测和能源管理,以及空间之内人的各种生活、生产行为活动都随时使用着数据,也产生着数据。只要空间之内有整合并应用数据的系统,这些数据皆有价值,也可视为空间内生的新的数据资产。

??数据资产将成为不动产构成的价值因素

??可以肯定,在数字化大潮推动下,在数据之上构成的物业空间不再是传统意义的不动产,而是一个有活性、有变量、有流动、可计量的物业资产。

??传统意义不动产的价值,体现在资产转移的售价和租金这两个数据之上。而当不动产被赋予数字资产概念之后,房企的市值将不再简单地取决于开发体量规模、土地储备和售卖业绩,智慧化运营大数据所支撑数据资产将是房企未来能否持续发展的关键要素。

??房企数字化须过“三观”

??近几年,大部分头部房企都在做社区或楼宇App,但是房产App大部分都成为了“僵尸”。究其原因在于房企决策者对于数字化、智慧化缺乏认知,过于轻视智慧化实施的复杂性,缺乏智慧化实施的生态认知。

??地产智慧化有一个“八九十现象”即:80%智慧化场景落于房产空间之内,90%地产人完全走错方向,100%实施者都会走弯路。

??如此大的需求,却有如此之高的错误比例,再纠其产生的原因我认为不外乎以下几个方面:

??首先就是缺乏认知。开发商往往认为自己有现成的客户资源。殊不知智慧化是“从芯到云”的全产业链整合才可以实现,缺乏认知,也就不会有方向正确的顶层设计。结果投入多大都是无功而返。

??其次是缺乏认识。传统企业向科技转型最大的门槛在于缺乏对知识的敬畏,在不懂得科技本质的情况下盲目投资做事。特别是数字技术不同于以往的科技成果商业转化,其生态之产业链形成和新商业模式如果不能够认清,仅仅想在应用上获取红利,这几乎是完全做不到的事情。

??第三就是缺乏数字化战略布局的高度,在机制上无法有效支持智慧化转型。房地产开发的管理方式与科技创新之思维模式,根本就不在同一个频道之上。开发商决策者和董事会若不能在战略高度上审视数字化转型,在体制机制上为智慧化领军人提供适宜创新的自主环境,其目标注定不会实现。

??以上即是房企数字化必须要过的“三观”,“三观”不过,数字难得。

??不动产数字金矿挖掘“三步走”

??房企如何选择正确的道路推进数字化智慧化建设转型?我个人有以下“三步走”建议:

??第一步,须确立是“一把手工程”。智慧化实施直到落地应用,这是一个“从芯到云”全产业链对接引用的过程,技术上缺一不可。地产人所拥有的就是场景资源,科技厂商最终都落地在空间场景之上,房企所能做的就是整合资源,开放场景与最适合的技术厂商和解决方案提供商对接合作,智慧化才有可能实现。

??第二步,智慧化须有专业咨询机构相伴,避免方向性错误。智慧化实施过程涉及全产业链整合,技术、产品、服务运营多是过去所不了解的。与房地产开发同样的道理,智慧化的专业咨询意义在于首先做好顶层设计,做好规划,至少可以保证不走错方向和少走弯路。同时专业咨询机构对技术和产品厂商相对比较了解,可以协助想要实施智慧化的企业对接最适合技术和厂商资源,并协助做好沟通衔接。

??第三步,须创新企管机制,并选择以运营为终极目标的生态合作伙伴进行合作。

??所有传统企业升级数字化的进程其最大阻力障碍,往往都受制于企业过去传统机制。大部分企业将智慧科技团队同样纳入企业原有的管理和绩效考核体系,这种“两个不同脑袋做同一件事的”的方式注定是走向失败。

??房地产“白银时代”从增量向存量市场转型,进入存量市场,“地产+数字化”则是所有房企难以回避的现实。

??因而房企的下一轮竞争,比拼的必然就是科技实力,是智慧化实施的能力和效率,是智慧化实施获取的数字赋予物业空间的驱动能力。不动产的价值将不再只是靠地段、建造成本和运营能力来评判高低,数字资产将堂而皇之进入到不动产的价值评估行列。(作者系房地产资深媒体人)

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